Северный или Южный Кипр — один из первых вопросов, который задают себе покупатели, когда решают купить недвижимость на Кипре. Остров один, море одно, климат почти одинаковый, а вот цены, налоги, правила получения ВНЖ и сам формат жизни на двух частях острова заметно различаются.
В этой статье сравниваем недвижимость на Северном и Южном Кипре по главным параметрам: статус, цены, расходы при покупке, вид на жительство, дорога и повседневная жизнь. В конце — сводная таблица и ответ на вопрос, какая часть острова подойдёт именно вам.
Главное отличие: статус двух частей острова
С 1974 года Кипр фактически разделён на две части.
Южный Кипр — это Республика Кипр, член Европейского союза с 2004 года. Валюта — евро. При этом на 2026 год Кипр пока не входит в Шенгенскую зону, поэтому ВНЖ Кипра не даёт права свободно ездить по странам Шенгена.
Северный Кипр — Турецкая Республика Северного Кипра (ТРСК). Её признаёт только Турция. Официальная валюта — турецкая лира, а недвижимость обычно продаётся в фунтах стерлингов.
На повседневную жизнь статус влияет меньше, чем кажется: между двумя частями острова работают пропускные пункты, и многие жители Северного Кипра летают через аэропорт Ларнаки на юге. Но статус важно учитывать при выборе, особенно если вам нужен европейский ВНЖ.
Цены на недвижимость: Северный и Южный Кипр
Цена — главная причина, по которой многие покупатели выбирают север.
На Южном Кипре цены на жильё растут каждый год с 2017 года. По данным Центрального банка Кипра, в первом квартале 2026 года индекс цен на жилую недвижимость вырос на 7,5% по сравнению с прошлым годом. Самый дорогой город юга — Лимассол.
На Северном Кипре порог входа значительно ниже. Несколько примеров объектов из каталога VELES Property:
| Объект | Район | Цена |
| Студия 43 м², дом 2025 года | Эсентепе | £66 500 |
| Студия 51 м² у моря | Long Beach, Искеле | £69 000 |
| Квартира 1+1, 54 м², вид на море | Газиверен | £75 000 |
| Таунхаус с 3 спальнями, 120 м² | Йени Боазичи | £300 000 |
Для сравнения: минимальная сумма покупки для ВНЖ через инвестиции на юге — €300 000 плюс НДС. На севере за эти деньги можно купить просторный таунхаус для семьи.
Налоги и расходы при покупке недвижимости
Южный Кипр:
- Новостройка. Покупатель платит НДС 19%. Если жильё покупается как основное место жительства и соблюдены условия закона, может применяться сниженная ставка 5%. Пошлина за переоформление при уплате НДС не взимается.
- Вторичное жильё. НДС нет, но покупатель платит пошлину за регистрацию права собственности в Земельном кадастре по прогрессивной шкале.
- Гербовый сбор с 1 января 2026 года отменён.
- Услуги юриста обычно стоят 1–2% от цены объекта.
- Ежегодного налога на недвижимость на юге нет с 2017 года.
Северный Кипр:
- Налоги и сборы при покупке составляют около 14,5% от стоимости объекта, указанной в кадастре.
- Отдельно оплачиваются подключение коммуникаций и счётчиков.
- Для покупки иностранцу нужно разрешение Совета министров, а для его получения — справка о несудимости из страны гражданства.
Итоговая сумма расходов на обеих сторонах зависит от типа объекта, поэтому считать её стоит заранее, вместе с юристом.
ВНЖ через покупку недвижимости: юг и север
ВНЖ на Южном Кипре. Постоянный вид на жительство по инвестиционной программе можно получить при покупке новой жилой недвижимости минимум за €300 000 плюс НДС. Дополнительно нужно подтвердить годовой доход не менее €50 000 из-за рубежа. Обладатель такого ВНЖ должен приезжать на Кипр хотя бы раз в два года.
ВНЖ на Северном Кипре. Собственник жилья может получить вид на жительство, который продлевается на всё более долгий срок:
| Этап | Срок ВНЖ |
| Первый ВНЖ после регистрации договора купли-продажи | 1 год |
| Второй ВНЖ | 2 года |
| После переоформления титула на ваше имя | до 5 лет |
Ключевая разница: на юге ВНЖ через недвижимость требует покупки новостройки от €300 000 и подтверждённого дохода, а на севере вид на жительство оформляется собственнику жилья. В обоих случаях покупка недвижимости не даёт гражданства.
Как добраться: аэропорты юга и севера
Южный Кипр принимает прямые рейсы из многих городов Европы через аэропорты Ларнаки и Пафоса.
На Северный Кипр можно попасть двумя способами:
- Через аэропорт Эрджан — рейсы выполняются только с пересадкой в Турции.
- Через аэропорт Ларнаки — с последующим пересечением пропускного пункта на машине или такси.
Поэтому для жителей севера дорога в Европу часто проходит через юг острова.
Жизнь на Северном и Южном Кипре
Язык. На юге основной язык — греческий, на севере — турецкий. На обеих сторонах в курортных районах широко говорят по-английски.
Валюта. На юге — евро. На севере — турецкая лира, но недвижимость продаётся в фунтах стерлингов. Цены в лирах растут вместе с инфляцией, поэтому тем, кто получает доход в валюте, жить на севере выгоднее.
Ритм жизни. Юг — это более городская и деловая среда: Лимассол стал крупным бизнес-центром острова. Север спокойнее и тише: небольшие города, неспешный ритм и новые жилые комплексы курортного формата с бассейнами, спа и ресторанами.
Дороги. На обеих сторонах движение левостороннее.
Сравнение Северного и Южного Кипра: таблица
| Параметр | Южный Кипр | Северный Кипр |
| Статус | Республика Кипр, член ЕС | ТРСК, признана только Турцией |
| Валюта | Евро | Турецкая лира, недвижимость в фунтах |
| Цены на жильё | Выше, растут каждый год с 2017 | Значительно ниже, студии от £66 500 |
| Налоги при покупке | НДС 19% (5% при условиях) или пошлина за переоформление | Около 14,5% от кадастровой стоимости |
| ВНЖ через недвижимость | От €300 000 + НДС и доход от €50 000 в год | Для собственника жилья: 1 год, 2 года, до 5 лет |
| Перелёты | Прямые рейсы через Ларнаку и Пафос | Через Турцию или через Ларнаку |
| Ритм жизни | Городской, деловой | Спокойный, курортный |
Северный или Южный Кипр: что выбрать
Южный Кипр подойдёт, если вы:
- хотите жить в стране Евросоюза;
- готовы инвестировать от €300 000 в новостройку ради постоянного ВНЖ;
- цените прямые рейсы в Европу и городскую деловую среду.
Северный Кипр подойдёт, если вы:
- хотите купить жильё у моря с небольшим бюджетом;
- планируете получить ВНЖ как собственник недвижимости;
- ищете спокойную жизнь в курортном комплексе;
- рассматриваете недвижимость для сдачи в аренду и инвестиций.
Частые вопросы
Где дешевле купить недвижимость: на Северном или Южном Кипре?
На Северном Кипре. Студии здесь можно найти от £66 500, а на юге минимальная сумма покупки для ВНЖ через инвестиции составляет €300 000 плюс НДС.
Можно ли получить ВНЖ на Северном Кипре при покупке недвижимости?
Да. Собственник жилья может получить вид на жительство: первый — на 1 год, второй — на 2 года, а после оформления титула — до 5 лет.
Даёт ли ВНЖ Кипра право ездить по Шенгену?
Нет. На 2026 год Кипр не входит в Шенгенскую зону.
Можно ли жить на Северном Кипре и летать через Ларнаку?
Да. Многие жители севера летают через аэропорт Ларнаки и пересекают пропускной пункт на машине или такси.
Подберём недвижимость на Северном Кипре
Специалисты VELES Property подберут объекты под ваш бюджет и цели, проверят документы и сопроводят сделку до получения ВНЖ.
