Рынок недвижимости Северного Кипра: устойчивый рост на фоне сильной экономики. Основу экономики формирует частный бизнес, что обеспечивает стабильный внутренний спрос и приток инвестиций в строительство, туризм и сектор аренды жилья для студентов и специалистов. Северный Кипр маленькая экономика, но с довольно живым частным сектором. В 2023 году в Государственный пенсионный фонд поступило почти 2 миллиарда лир страховых взносов, и львиная доля этих денег из частного бизнеса. Государственный сектор дал около 650 миллионов, частный примерно 1,3 миллиарда. Это значит, что основной двигатель экономики это не чиновники, а строительство, торговля, туризм, сервис.
Официально застрахованных работников становится больше:
в 2019 году их было около 124 тысяч, к 2023 году уже 140 тысяч.
Да, безработица в 2023-м выросла до 7,3% против 6,1% годом раньше, но на фоне региона это всё равно умеренный уровень.
Средние зарплаты.
В госсекторе около 28 тысяч лир в месяц, в частном примерно 22 тысячи. То есть внутренний спрос на аренду и услуги, особенно в крупных городах, поддерживается не только за счёт туристов, но и за счёт местных жителей и приезжих специалистов.
Население на конец 2023 года около 420 тысяч человек.
При этом доминирует молодая группа 20–34 года. Это важно: молодое население – это студенты, сотрудники университетов, сферы услуг, IT, медицины. Все они либо арендуют, либо покупают жильё.
Внешняя торговля.
Северный Кипр по-прежнему сильно завязан на Турцию и как на политического партнёра, и как на экономического. Почти 2 миллиарда долларов импорта приходятся именно на Турцию. Остальные крупные партнёры Германия, Италия, Великобритания, Китай, Польша.
Экспорт это в первую очередь молочная продукция, текстиль, фрукты, оливковое масло, вино.
Основные покупатели – Турция и страны Ближнего Востока.
Строительство и недвижимость.
В 2023 году зарегистрировано 433 новых здания, из них 417 частные.
Больше всего строят в Лефкоше, Фамагусте, Гирне, а также в прибрежных районах Эсентепе и Искеле. То есть именно там, где идёт активное развитие туризма, апарт-отелей, жилых комплексов у моря.
Важно понимать: это уже не точечные проекты «одна вилла на холме». Это масштабные комплексы с десятками и сотнями единиц жилья, полной инфраструктурой и ориентацией на долгосрочную аренду и на покупателей из-за рубежа.
Следующий драйвер – образование.
На Северном Кипре работает более 20 университетов.
Общее количество студентов в 2023 году около 108 тысяч человек.
Половина из них иностранцы. Основные страны Турция, Нигерия, Пакистан, Иран, Иордания, Египет, Сирия, Таджикистан, Азербайджан.
Фактически, студентов и связанных с ними людей (преподаватели, обслуживающий персонал, семьи) больше, чем населения некоторых городов.
Это означает постоянный спрос на аренду не только в центре Гирне и Лефкоши, но и в районах вокруг университетских зон. Для инвестора это отдельный, стабильный сегмент рынка.
Здравоохранение тоже не стоит на месте.
29 государственных и 18 частных медучреждений, растущий интерес к медицинскому туризму.
Чаще всего сюда приезжают из Турции и стран Ближнего Востока на операции, обследования, процедуры.
Это ещё один поток людей, которым нужна краткосрочная и среднесрочная аренда квартиры, апартаменты, отели.
Сельское хозяйство остаётся классической основой:
оливки, цитрусовые, виноград, пшеница, плюс производство молочной продукции свыше 20 тысяч тонн в год.
Часть этой продукции идёт на экспорт, часть на внутренний спрос и туристический сектор: отели, рестораны, кафе.
Теперь самое интересное для многих – туризм.
2023 год:
общий турпоток через официальные пункты – около 2,36 миллиона человек, а всего с учётом пересечения через южный Кипр – почти 5,8 миллиона.
93–94% всех международных гостей прилетают через аэропорт Эрджан.
Лидеры по числу туристов Турция, Германия, Великобритания, Россия, Иран, Казахстан, Азербайджан и ряд европейских стран.
Ночёвок в отелях почти 3,9 миллиона, средняя загрузка 44%.
При этом одна деталь: отели с казино загружены примерно на 64–65%, без казино около 40%. То есть сегмент «казино + отель» остаётся мощным магнитом.
2024 год закрепляет тренд:
турпоток растёт до 2,2 миллиона человек через официальные точки, а через юг дополнительно въезжает почти 4,8 миллиона.
Выросли потоки из Германии, Израиля, Казахстана, Франции, стран Центральной Азии.
Общее число ночёвок более 4,28 миллиона, номерной фонд около 27,5 тысяч мест.
63% всех мест в пятизвёздочных отелях.
То есть Северный Кипр постепенно превращается в курорт с акцентом на отели высокого уровня и комплексный сервис.
2025 год, январь–сентябрь:
турпоток продолжает расти.
Около 1,88 миллиона человек приехали через аэропорт и порты, плюс более 3,3 миллиона через южную часть острова.
Средняя загрузка отелей за девять месяцев – 44,7%, летом она поднимается до 60–66%.
Лидеры по загрузке – Фамагуста, Искеле и Гирне.
По странам-лидерам картина такая:
Турция остаётся номер один,
Германия и Великобритания показывают стабильный рост,
Израиль – рекордный прирост, более чем вдвое,
прибавляют Польша, Казахстан, Франция, Азербайджан, США.
Если смотреть в целом: три года подряд туризм растёт. Да, внутри года есть просадки по месяцам, но тренд понятен людей становится больше, география расширяется, а номерной фонд и инфраструктура продолжают застраиваться.
Что всё это значит для недвижимости?
Во-первых, экономика и население.
Молодой демографический профиль, растущая занятость и приток студентов формируют устойчивый спрос на жильё в аренду как в городах, так и в прибрежных районах.
Во-вторых, строительство.
Новое предложение сосредоточено в курортных зонах и у моря Искеле, Лонг Бич, Эсентепе, Каршияка, Татлысу, районы вокруг Гирне и Фамагусты.
Там, где растёт туризм и инфраструктура, туда же идут и девелоперы.
В-третьих, туризм, образование и медицина вместе создают разноформатный спрос:
краткосрочная аренда для отдыха,
среднесрочная для студентов и семей,
долгосрочная для тех, кто переезжает и оформляет ВНЖ.
По доходности арендный рынок в популярных локациях даёт до 10–12% годовых в валюте при грамотном подборе объекта и профессиональном управлении.
Теперь главный вопрос: что ждать дальше, если мы находимся на пороге 2026 года?
С высокой долей вероятности можно ожидать:
- дальнейшего роста турпотока, особенно из Турции, Ближнего Востока и отдельных европейских стран;
- активного развития пятизвёздочного сегмента и крупных курортных комплексов;
- сохранения высокого спроса на аренду в прибрежных районах и вокруг университетских центров;
- продолжения строительства в ключевых регионах у моря с постепенным укреплением цен на качественные проекты;
- усиления роли частного сектора и сервисных отраслей.
При этом важно понимать: Северный Кипр остаётся зависимым от Турции, а в сфере недвижимости продолжают выходить новые регуляции и изменения в законах, особенно в части покупки иностранцами.
Это означает, что простой подход «увидел красивый комплекс купил» уже не работает. Нужен аналитический, юридически выверенный выбор.
