Справочник Покупателя

Дорогие покупатели, владельцы недвижимости и агенты, справочник покупателя специалисты компании Veles Property постарались наполнить ответами на наиболее часто задаваемые вопросы. Если у вас возник вопрос на который вы не смогли найти ответ в нашем справочнике, то напишите и отправьте ваше сообщение специалисту и он обязательно вам ответит.

Особенности выбора и покупки недвижимости на Северном Кипре

Подобные мероприятия наиболее важны для покупателей недвижимости, которые рассматривают жилой объект, как вид инвестиций. Чтобы недвижимость в дальнейшем приносила прибыль, одного ее наличия мало. Здесь не бывает мелочей, имеют значение и расположение объекта, и его «соседи», и близость/удаленность от моря и пляжей, дизайн интерьера и многое другое. И достоверность всех этих параметров гарантировать себе можете только вы сами.

Смотровой тур для двоих человек рассчитан на три дня и включает в себя: бронирование авиабилетов, встречу в аэропорту, трансфер из/в аэропорт, размещение (в отеле, либо в апартаментах , по желанию клиента), помощь в решении всех бытовых вопросов, посещение магазинов и рынков, ознакомительные поездки по районам Северном Кипра с полным обзором всей близлежащей инфраструктуры и объектов недвижимости, консультации по оформлению ВНЖ и гражданства, консультации с ведущими застройщиками и юристами. Причем за это время наши клиенты успевают не только сделать окончательный выбор, но и познакомиться с красотами курортного побережья, ощутить прелести пляжного отдыха и почувствовать себя полноправными жителями быстро развивающейся страны.

Трансфер из аэропорта. Мы не только помогаем вам организовать поездку, но и обеспечиваем встречу в аэропорту. В аэропорту вас будет встречать менеджер нашей компании, который с комфортом доставит вас до отеля или апартаментов, где вы сможете прекрасно отдохнуть и набраться сил перед насыщенной программой.

Трехдневный визит. Как показывает практика, для того чтобы успеть все посмотреть, выбрать подходящую по всем параметрам недвижимость и оформить контракт на покупку, достаточно трех дней. Вы можете прилететь в выходные, например – пятница, суббота, воскресенье, достаточно для ознакомительной программы и подписания контракта на покупку. Мы работаем для вас 7 дней в неделю. В первый день мы показываем вам лучшие предложения по вашему запросу и попутно знакомим с местностью, второй день окончательно определяемся с выбором, а на третий день подписываем контракт. Уверяем вас, что в нашей базе найдется такое количество предложений, которое понадобится вам для того, чтобы сделать свой лучший выбор.

Как правильно выбрать недвижимость? На что обращать внимание?

Как вы уже понимаете, процесс покупки недвижимости зарубежом, в том числе и на Северном Кипре имеет множество «подводных камней». И без посторонней помощи сведущих людей обойтись тут практически невозможно. Давайте поговорим о тех аспектах выбора недвижимости, которые особенно важны.

Качество строительства. Важнейшим параметром при выборе недвижимости является качество строительства. Дело в том, что нормы строительства на Северном Кипре в корне отличаются от норм строительства в странах СНГ. И если в России мы уже привыкли к тому, что в новой квартире могут быть мелкие дефекты, которые можно исправить в ходе ремонта, то в объектах недвижимости на Северном Кипре могут быть такие дефекты, которые потом будет очень трудно исправить. Например, конструкционные дефекты водопровода или канализации, из-за которых впоследствии вам могут отказать в подключении центрального водоснабжения. Другой пример: строители ведут работы в сильную жару, бетон быстро застывает с трещинами, а потом поверх трещин делается слой штукатурки, чтобы на время закрыть дефект. Распространены и другие мелкие дефекты: протекающая крыша, плохая конструкция ванн, раковин, душевых кабин, непродуманная система отопления, не плотно закрывающиеся двери и окна, и так далее. Как вы понимаете, многие из таких дефектов будут незаметны при единственном посещении. Что делать, чтобы избежать подобных проблем? Во-первых, выбирайте застройщиков с хорошей репутацией, а во-вторых, при подборе объекта обращайтесь к зарекомендовавшим себя экспертам.

Расположение. Важный фактор при выборе объекта. Нередко возникают ситуации, когда покупатели оказываются недовольны расположением своей недвижимости. Удаленность от инфраструктуры, удален- ность от пляжей, расположение в бедных и отсталых районах, расположение далеко в горах – все это впоследствии может стать большой проблемой. Дело не только в том, что есть плохое расположение или хорошее, но еще и в том, что расположение объекта должно соответствовать вашим целям. Поэтому перед покупкой важно определиться с ними. Для отдыха приоритетна близость к пляжам и развлекательным центрам, а если ваша цель – переезд на постоянное место жительство, то стоит заранее проверить наличие необходимой инфраструктуры: магазинов, детских садов, школ, автобусных остановок. Также стоит учитывать свои пожелания по языковому общению: хотите ли вы, например, проживать среди русскоговорящих переселенцев или нет.

Цена. Цена зависит от множества факторов: расположение, размер, земля, на которой расположен объект. Можно подобрать как недорогую квартиру за £39 000, так и шикарную виллу за £1 500 000. Однако большинство объектов находится в ценовом диапазоне £50 000 – £200 000. Надо также понимать, что низкая цена обычно оказывается следствием плохого расположения или некачественного строительства. Иногда застройщики предоставляют хорошие скидки, если им, например, срочно нужны деньги, но об этом вам не расскажут, если вы просто зайдете к ним в офис. О таких скидках вы можете узнать у нас. Кроме того, есть разница: купить уже построенное жилье или заключить сделку на этапе строительства. К концу строительства 90% квартир уже продано, и оставшиеся квартиры застройщики продают по завышенным ценам. Поэтому, если вы заинтересованы в выгодной покупке – нужно рассматривать именно покупку на этапе строительства.

Оформление права собственности. Пожалуй, один из самых волнующих покупателей вопросов – это вопрос о законности приобретаемой собственности. Сразу следует заметить, что зарегистрированный контракт на недвижимость уже является документом, гарантирующим право собственности, и дает право проживать в ней, продавать или сдавать ее в аренду. Однако на Северном Кипре действует система титулов. Титул определяет полное право собственности на недвижимость в Турецкой Республике Северный Кипр, удостоверяющим, что недвижимость и земля, находящаяся в его владении, имеет безусловное право принадлежности данному покупателю.

Каковы налоги при покупке недвижимости?

Сбор на переоформление права собственности – составляет 6% от общей стоимости объекта. Но каждый покупатель недвижимости на Северном Кипре имеет право раз в жизни на уменьшение данного сбора до 3%. Если это ваша первая покупка жилья на Северном Кипре, вы можете заплатить трансфертный сбор в размере 3%, при всех следующих покупках налог составит 6% от стоимости недвижимости. Также при покупке недвижимости оплачивается муниципальный налог, который составляет 1% от общей суммы сбора на перевод права собственности.

НДС на покупку недвижимости – 5% от общей стоимости объекта. Как правило, многие продавцы требуют оплату налога НДС от фактической цены недвижимости, прописанной в договоре купли-продажи жилья в день подписания передачи прав собственности новому владельцу. Поэтому, внимательно проверяйте срок выполнения основного договора.

Гербовый сбор – 0.5% от стоимости недвижимости указанной в договоре. Гербовый сбор должен быть оплачен в течении 21 дня со дня подписания договора.

В целом, получается следующий порядок цифр уплаты налогов при покупке недвижимости на Северном Кипре: Сбор на переоформление права собственности — 3%, НДС — 5% и Гербовый сбор 0.5% от общей стоимости недвижимости.

Приобретение недвижимости за рубежом является серьезным шагом для всех без исключения. Именно по-этому наша компания Veles Property – эксперт в области сделок с зарубежной недвижимостью рекомендует все тщательно проверять и перепроверять еще до момента подписания договора купли-продажи. Прежде чем заключить контракт, стоит уделить пристальное внимание прошлому приобретаемого жилья, то есть проверить юридическую чистоту недвижимости.

Этапы проверки юридической чистоты недвижимости:

1. Установление подлинности предъявленных документов, удостоверяющих личность продавца. Стоит обратить внимание на то, что бы собственник являлся дееспособным лицом, а сделка совершалась добровольно.
2. Экспертиза правоустанавливающих документов на продаваемый объект недвижимости. Благодаря этому можно определить находится ли жилье , выставленное на продажу, под арестом или же в залоге. Кроме того, устанавливается не оспаривается ли право собственности.
3. Запрос информации в соответствующих органах. Запрашивается информация о всех лицах, частных и юридических имеющих отношение к данной недвижимости.
4. Выяснение подобной причины продажи недвижимости.
5. Сбор максимума информации о всех сделках проведенных ранее над данным обьектом недвижимости. Определяется законность каждой сделки.

Где лучше жить, около моря или в горах?

Море: Если Вы любите пляж в шаговой доступности, оживленное окружение, близость к различным развлекательным заведениям, не любите пользоваться автомобилем.

Однако у моря – бывает сыро и ветрено во время шторма в зимний период.

Горы: Гораздо больший дом и участок за те же деньги, больше зелени, тишина и спокойствие, прекрасные виды, не возражаете против 15-30 минут  поездки до пляжа по прекрасным дорогам.

“Что такое Титул и обязательно ли его переоформлять?”

Титул – это документ о праве собственности на недвижимое имущество. Правительство ТРСК приравняло все земли к единому турецкому титулу после постановления, принятого Европейским судом по правам человека и вступления в силу Комиссии по урегулированию земельных вопросов в 2006 г.

На сегодняшний день в земельном комитете информация о статусе земли не предоставляется и все земли на территории ТРСК являются землями принадлежащими Северному Кипру.

Справочно существует 4 основных земельных  титула.

• Turkish title (Турецкий титул) – земля, принадлежавшая ранее турку-киприоту до 74 года. Аналогичными преимуществами обладает иностранный (английский, немецкий или французский) титул, т.е. когда конкретным участком земли владел иностранец (не турок и не киприот) до 74 года. В документах на собственность, получаемых на земли с турецким титулом, указания на титул земли уже не будет, так как вся земля официально имеет титул земли Турецкой Республики Северного Кипра.
• Exchanged – земля, принадлежащая ранее греку-киприоту и возникшая в результате обмена землями между греком и турком киприотами в 74-м году. Права на данную землю гарантируются правительством ТРСК.
• TMD  – земля принадлежащая правительству СК. Эта земля была передана в качестве вознаграждения турецким военнослужащим, принимавшим участие в войне 1974 года. Вероятность возникновения каких-либо сложностей с данной землей крайне мала (за историю страны прецедентов не известно).
• Leasehold – государственные земли, которые предназначены только для сдачи в аренду на срок до 49 лет с правом продления.

Успешно работая на рынке СК достаточно долго для того, чтобы знать ситуацию не понаслышке, можно сказать следующее: обратите основное внимание на качество недвижимости и на наличие документов, а так же на отсутствие обременений, это те факты, которые позволят Вам быть уверенными в чистоте купленной недвижимости.

Правительство Северного Кипра и правительство Турции являются гарантами неприкосновенности прав собственности на этой территории.

На сегодняшний день 90% объектов недвижимости – это недвижимость, построенная на землях с обменным титулом. Это абсолютно надежный титул. Само название говорит о том, что греко-киприоты получили аналогичный земельный участок на южном кипре либо же денежную компенсацию. Поэтому боятся того, что к Вам в двери будет ломиться греко-киприот, не стоит. Безусловно, на рынке недвижимости СК есть и проблемные объекты (к примеру старые греческие дома рядом с границей), но мы такой недвижимостью не занимаемся.

“Почему лучше приобретать у вас, а не у застройщика?”

В приобретении недвижимости в нашей компании есть ряд существенных преимуществ:

• “Выгода покупки на этапе строительства?”

Преимущества покупки недвижимости на этапе строительства: цены ниже рыночных в среднем на 15-20%, есть возможность поэтапной оплаты, выбор отделки и возможность внести небольшие изменения в проект.

Компания поднимает цены на недвижимость по мере строительства, соответственно, чем ближе к окончанию строительства, тем выше цена. Этим пользуются многие наши инвесторы, которые покупают недвижимость на нулевом этапе строительства и перепродают ее по окончанию строительства.

На что стоит обратить внимание? Конечно же, на репутацию застройщика, проверить, закончены ли предыдущие проекты, получены ли покупателями документы на дома и квартиры. Так же необходимо проверить документы на земельный участок, разрешительную документацию и проект. В случае проблем хотя бы с одним из пунктов от покупки лучше отказаться. Настоятельно советуем проехать по уже построенным объектам компании и оценить качество строительства.”Почему на Северном Кипре такая дешевая недвижимость?”У нас нет коррупции, монополии на цемент, обязательного участия администрации в дележе построенной недвижимости. А также гуманные цены на подключение коммуникаций и строительные материалы. Относительно дешевые и доступные кредиты для бизнеса. Да и аппетиты местных строителей в вопросах прибыли не заоблачные. “Что лучше дом или квартира?”Ответ напрямую зависит от Ваших целей и финансовых возможностей. Разница в стоимости содержания и налоги отличаются незначительно (разве что за исключением действительно больших домов).

Для жизни мы рекомендуем покупку дома. Для инвестиций (сдача в аренду, для детей и тд.) – лучше подходят квартиры.

“Покупать недвижимость в кредит или в рассрочку?”

Можно, но с некоторыми оговорками. Кредит в банке иностранцу с непонятными местным банкирам источниками дохода, скорее всего не дадут. Но есть возможность воспользоваться финансами строительной компании. Первый взнос обычно составляет 25-30%, а проценты по кредиту в районе 7-10% годовых. Кредиты возможно получить на срок до 15 лет.

Просим обратить внимание, что право собственности на недвижимость (титул) Вы получите только после того, как заплатите последний платеж, что не мешает Вам пользоваться недвижимостью, сдавать ее в аренду и получить на основании контракта ВНЖ. Досрочное погашение всегда приветствуется. Просрочки по выплатам подразумевают большие штрафы и, риски потери недвижимости. Еще одна особенность продаж в кредит – это гарантированное отсутствие скидок на подобные объекты. При полной оплате в 99% случаев можно получить скидку 5-10% от стоимости, что составляет довольно приятную сумму. Кстати, при 50% оплате рассрочка на 12-24 месяца возможна по 90% продаваемых объектов, не включая вторичную недвижимость.

“Можно ли оформить недвижимость на двух владельцев?” 

Оформить объект недвижимости сразу на 2 человек очень просто. И оба этих человека смогут получить вид на жительство на Северном Кипре. Хотя, на самом деле для получения вида на жительство не обязательно приобретать недвижимость. Для этого достаточно показать государственным органам контракт, скажем, об аренде жилья и достаточную сумму на счету для жизни на Кипре в течение года.

Обычно мы рекомендуем своим покупателям, если им сразу же нужно сделать вид на жительство, а денег на счету нет, вначале перевести деньги для оплаты недвижимости к себе на счет, получить вид на жительство, а после этого оплачивать этими деньгами недвижимость.

Процедуры дарения у нас нет. Все намного проще, один человек переводит титулы недвижимости на другого человека. Если мы говорим о долгосрочной перспективе перевода титулов недвижимости с одного человека на другого, в этом случае нужно будет заплатить налог за перевод титулов (3% платит тот, на чье имя переводят титулы, если это его первая покупка недвижимости на Северном Кипре, а тот, с чьего имени переводят титулы с первых таких сделок вообще не платит налогов).

А если мы говорим о возможном переводе недвижимости с одного имени на другое в течение ближайших нескольких лет (1-2-3 года), все еще проще, мы это сразу же запланируем и никакие налоги платить не придется. В общем, бюрократии у нас нет, все оформляется предельно просто, законы работают четко, чиновники очень приветливые и доброжелательные, Вам понравится.

Особенности жизни на Северном Кипре

“Как открыть банковский счет?” Для открытия счета в банке Северного Кипра понадобятся следующие документы:

“Как прилететь на Северный Кипр?”

Попасть на Северный Кипр можно двумя путями, прилететь сразу на Северный Кипр или через Южный Кипр. Те, кто прилетают через Южный Кипр, потом могут ездить туда-сюда через демаркационную линию, сколько хотят. Вам даже в паспорт штамп о переходе границы не ставят, а ставят его у себя в компьютере или на отдельный листок, если Вы попросите . Но для прилета на Южный Кипр Вам будет нужна виза (провиза).

Если лететь сразу на Северный Кипр, то виза не нужна, штамп о въезде так же ставят на листок прибытия. На Южный Кипр вам заехать в этот раз не удастся, хотя при наличии в паспорте открытого Шенгена, границу на Юг переходить можно – но не вылетать через аэропорт Республики Кипр.

Сложность этого способа: лететь придется с посадкой в каком-нибудь из аэропортов Турции, это может быть Стамбул, Анталья, Даламан и т.д. Мы все предпочитаем лететь этим способом, Турецкими авиалиниями, которые летают из разных городов, например: Ростов, Киев, Минск, Одесса, Симферополь, Донецк, Днепропетровск, Баку. Порт назначения – Лефкоша /Никосия/Эркан – это один аэропорт, но назвать могут по-разному.

“Как получить вид на жительство?”

ВНЖ можно получить, приобретая недвижимость на СК на любую сумму, в отличие от ЮК и Испании, где есть нижний размер стоимости приобретаемой недвижимости. Наша компания, в рамках после продажного сервиса, может помочь решить вопросы с получением ВНЖ

Пенсионеры и дети могут не оформлять ВНЖ (до 18 лет и после 60). ВНЖ дает право находиться на СК сроком до 1 года безвыездно. Если ВНЖ пролонгировать в течение 7 лет, то можно получить гражданство СК. Гражданин чувствует себя уверенней, например открыть бизнес намного проще, нежели иностранцу.

В некоторых случаях возможно оформление ВНЖ при долгосрочной аренде недвижимости с заключенным контрактом.

“Коммунальные расходы на СК?” 

Обычно владелец недвижимости оплачивает каждый месяц расходы на воду и электричество по счетчику. В зимние месяцы больше уходит затрат на электричество, в летние – на воду. Раз в год оплачивается налог на недвижимость – он небольшой, и составляет 1 ТЛ (турецкая лира) на 1 м2.

Если кондиционеры стоят новые, инверторные, то ими можно пользоваться для обогрева и охлаждения. Стандартный счет за электричество за месяц на семью из 3-х человек обычно составляет 200 – 400 ТЛ. Вода – 50 – 100 ТЛ.

Обычно оплачивается небольшой ежемесячный сбор за вывоз мусора и уборку территории. Если это комплекс, тем более с бассейном – дополнительно идет сбор за обслуживание бассейна и услуги садовника на территории. Стоить может это от 20 до 50 фунтов (чем дороже и престижнее место, тем выше цена за обслуживание).
Если это частный дом или вилла – решение принимает владелец, нанимает работников, клининговую компанию или все делает сам.

“Как обстоит дело с обогревом помещения?”

Средняя температура на Северном Кипре зимой +15, так что, например, квартиры с хорошей изоляцией можно вообще не отапливать. Большой дом, конечно же, хорошо держать прогретым, чтобы в нем было комфортно. Как правило, для обогрева дома достаточно кондиционеров воздуха. Для того чтобы в доме было “сухое тепло” обычно ставят системы автономного обогрева (дизельные или газовые), а внутри дома – радиаторы. Можно сделать и обогрев полов (водный или электрический). Это не очень распространено, но на Северном Кипре есть специалисты, которые могут выполнить такой заказ.

“Как устроена канализация на Северном Кипре?”

На виллах всегда автономные септики (в крайнем случае, один большой септик на поселок, например, из 20 вилл). В городе централизованная система канализации и очистки.

“Террасы на крыше, какие преимущества?”
Отдельные террасы на крыше есть почти что у всех квартир, расположенных на верхнем этаже дома на Северном Кипре. Это удобно. Террасы отделены одна от другой. У каждой квартиры на верхнем этаже своя терраса. На террасе, как правило, есть мойка с краном (например, стандартная кухонная мойка). Часто устанавливают большие барбекюшницы, перголы (это такие деревянные навесы от солнца), шезлонги, цветы в горшках. Реже – душ или джакузи. Знаю пару примеров, когда на террасе на крыше жильцы устроили полноценные рабочие кабинеты (накрытые крышей).

На Северном Кипре отношение к помещениям сильно отличается от привычного нам в Союзе. Например, спальни строим минимально допустимого размера, так как в спальнях люди реально только спят (наши соотечественники привыкли использовать спальни кроме всего прочего еще и как кабинет, детскую или библиотеку). А вся жизнь проходит именно на открытых балконах и террасах. Кроме вышеупомянутой инфраструктуры бывает на террасы вывышивают картины, ставят садовую мебель, подключают телевидение, музыкальный центр и т.д. Полное отсутствие преступности и предсказуемая погода позволяют это делать. Таким образом имеем не большие спальни, большое количество балконов и террас, гостиную, объединенную с кухней с обязательным выходом на балкон или террасу.

Еще любопытная деталь. К примеру, если многоквартирный дом трехэтажный, то самым ценным считается верхний этаж (потому что у него есть отдельная терраса на крыше, потому что с него часто виды получше, да и соседей сверху нет), следующим ценится первый этаж, потому что, либо балкон у него побольше, либо есть отдельный участок земли (а это уже почти что вилла. Менее ценным считаются квартиры на среднем этаже. Как я понимаю, в России-Украине оценка этажности квартир прямо противоположная.

“Сколько стоит построить бассейн?”

Строительные компании дают цену на бассейн размером 5х10 в районе 20,000 фунтов. Можно сделать бассейн с подогревом. Это почти никогда не практикуется, так как обогрев воды стоит дорого. Пляжный сезон на Северном Кипре длится 7 месяцев, обычно зимой бассейнами просто не пользуются. Можно сделать бассейн и под стеклом, хотя и открытый бассейн с подогревом Вас вполне может устроить (учитывая, что реальных холодов на Кипре зимой нет).

“Как найти работу?”
Для этого вам необходимо знать как минимум английский или турецкий язык и иметь желание работать. Минимальная зарплата 430 фунтов в месяц.

Студенты могут работать, по рабочей визе, многие компании берут работников по туристической визе, поскольку реального контроля за этим нет.

ВНЖ не дает право работы, нужно оформлять рабочую визу. По закону студенты могут работать 20-24 часа, либо в течение 3х месяцев на каникулах.

Большинство компаний берут работников и с ВНЖ и по туристической визе, потому что оформление рабочей визы это дополнительные расходы для работодателя. Поэтому работодатели, как правило, берут на испытательный срок без рабочей визы, и если человек устраивает – делают ему рабочую визу.

Дистанционно работу найти сложно, проще искать уже на месте. Для молодежи вариант – работа в одном из многочисленных казино, например дилером (с обучением) или официантом.

“Какие налоги и платежи я должен заплатить?”

• Оплата услуг адвоката, который ведет сделку в размере 1250 фунтов.
• ГЕРБОВЫЙ СБОР при регистрации контракта – 0.5% от стоимости недвижимости.
• НДС в размере 5% возникает при покупке на первичном рынке.
• Единовременный налог на перевод земельного титула в размере 3%.
• Годовой налог – 1 тур. лира за каждый квадратный метр закрытой площади в год.

И в отличие от застройщиков мы работаем и на вторичном рынке.

При покупке вторички НДС уже как правило оплачен. Но здесь нужно быть предельно внимательным,  т.к некоторые застройщики требуют оплату НДС не при получении ключей, а при переводе титула. Таким образом, если Вы покупаете вторичку, хозяин которой не перевел титул на свое имя, есть вероятность того, что на эту вторичку НДС оплачен не был. Такие ситуации бывают редко, но тем не менее имеют место быть.

Сколько денег брать с собой?

1. Для резервации объекта необходимо оплатить депозит в размере 1000 долларов или евро. Сумма оплачивается в любой валюте по текущему курсу. Оплаченная сумма вычитается потом из общей суммы контракта.
2. Оплата услуг адвоката – 1250 фунтов (в эту сумму включены: составление контракта о приобретении апартаментов, проверка всех юридических вопросов, связанных с законностью строительства и правом собственности, оформление доверенностей и контракта, регистрация контракта в Налоговом Офисе и в Земельном Комитете, контроль финансовых расчетов между покупателем и продавцом за приобретенные апартаменты, а также перевод титулов недвижимости на Ваше имя).
3. Оплата Гербового Сбора – 0.5% от стоимости недвижимости.

“Налог на доход от сдачи имущества в аренду?” 

Налог на доход с аренды есть. Ставка 10% от дохода. Рекомендуют платить помесячно.